Même les propriétaires d’immeuble expérimentés s’exposent à des dépenses imprévues lorsqu’ils achètent un immeuble commercial ou industriel pour leur entreprise.

Coûts cachés, dépassements des coûts de construction, période d’indisponibilité plus longue que prévue… Il est difficile d’anticiper toutes les dépenses. C’est pourquoi les banquiers recommandent souvent de constituer un fonds de prévoyance de l’ordre de 5 à 10 % du budget de votre projet.

Un peu de planification peut aussi vous aider à éviter des dépenses cachées et d'éviter de perturber de vos activités. Voici quelques-uns des coûts que vous pourriez avoir à assumer et des astuces pour vous y préparer.

Dépassements des coûts de rénovation

Il est rare qu’une entreprise puisse emménager dans de nouveaux locaux et commencer ses activités immédiatement, surtout dans les secteurs commerciaux ou industriels réglementés et soumis à des normes sévères. Par ailleurs, des rénovations pourraient être nécessaires si vous comptez louer une partie de l’immeuble à des locataires.

Avec l’aide d’un architecte ou d’un designer, préparez un budget détaillé pour les rénovations, y compris tous les travaux visant à satisfaire les besoins des locataires. Vous devriez également budgéter l’éventualité de la vacance des espaces à louer qui ne contribueront pas à vos revenus.

Vos professionnels de la construction doivent être expérimentés, avoir une excellente réputation en ce qui a trait au respect des échéances et être solides financièrement.

Renseignez-vous en détails sur ce que le prix ou l’estimation couvre exactement. N’oubliez pas les éléments tels que les aires de stationnement, l’aménagement paysager, les enseignes ou les composantes mécaniques.

Période d’indisponibilité

Il est courant que les propriétaires d’immeuble commercial ou industriel sous estiment l’attention que peut exiger un déménagement. Planifiez attentivement les interruptions de services afin d’éviter les surprises pendant le déménagement.

Malfaçons et les problèmes environnementaux

Les malfaçons et les problèmes environnementaux peuvent être une source majeure de maux de tête et réduire à néant votre calendrier de déménagement.

Avant de finaliser votre transaction, faites procéder à une vérification technique de l’immeuble, l’équivalent commercial de l’inspection pour une maison.

Vous devriez aussi obtenir une évaluation environnementale pour révéler une éventuelle contamination de la propriété. L'utilisation de produits toxiques sur le site ou à proximité dans le passé, la présence de produits de construction, comme l’amiante coûte une fortune à décontaminer.

Aménagement efficace

Avant de commencer les rénovations, faites appel à un expert en efficacité opérationnelle afin d’optimiser l’aménagement de vos locaux pour maximiser la production. Grâce à cela, vous pouvez réduire significativement vos futures charges d’exploitation.

Zonage

Si l’usage du nouvel immeuble ou du nouveau terrain change considérablement, vous risquez d’enfreindre les règlements de zonage.

Avant de signer une promesse d’achat, assurez-vous auprès de la municipalité que vous pourrez exercer vos activités à ce nouvel emplacement. Renseignez-vous sur les coûts ou les délais pour de la délivrance du permis de rénovation.

Coûts d’exploitation

Les coûts liés à l’électricité, le chauffage, des assurances et de l’entretien du nouvel immeuble pourraient vous surprendre, surtout si vous déménagez dans un immeuble plus grand. Demandez au vendeur une liste détaillée des frais généraux récurrents et des travaux et réparations récents.

Extras

Parmi les autres coûts imprévus, mentionnons la conformité à des exigences d’atténuation du bruit et de réduction des émissions, les nouvelles enseignes, les taxes et les frais juridiques.

Certaines dépenses sont impossibles à anticiper, ce qui est une raison pour constituer un fonds de prévoyance dans le financement de votre immeuble

Pour vous aider à négocier avantageusement votre achat d’un immeuble commercial ou industriel, consulter nos articles Comment négocier l'achat d'un immeuble commercial et  Quels sont les risques de ne pas exiger une évaluation environnementale à l'achat d'une propriété commerciale ou industrielle ?

À bientôt,

Alain St-Jean, Daniel Lambert, courtiers immobiliers agréés DA 

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Source : BDC

Par Alain St-jean