Ne pas procéder à une évaluation environnementale avant l’achat d’une propriété peut avoir des conséquences coûteuses et vous entraîner dans de longues démarches.

Un entrepreneur qui avait acheté comptant une propriété sans procéder d’abord à la diligence raisonnable. Lorsqu’il a eu besoin de financement pour des rénovations, on lui a demandé une évaluation environnementale et c’est alors qu’il a découvert que sa propriété était contaminée et devait être nettoyée. L’entrepreneur a jugé qu’il était trop compliqué de poursuivre le vendeur et a payé de sa poche les coûts d’assainissement, soit plus de 100 000 $. S’il avait su que la propriété était contaminée, il ne l’aurait pas achetée.

Les phases d’une évaluation environnementale

La phase 1

La phase 1 consiste en une inspection visuelle et une recherche de l’histoire du site. Un consultant en environnement cherche des signes visuels de contamination réelle ou potentielle, comme la présence de réservoirs souterrains. Il recueille également des documents et des photos aériennes afin de déterminer quelles activités ont été exercées sur le site et sur les propriétés avoisinantes d’où la contamination aurait pu provenir. Parfois, une entreprise a nettoyé son terrain, mais ce n’est pas le cas des propriétaires des terrains avoisinants.

Les recherches de la phase 1 doivent remonter aussi loin que possible pour déterminer à quoi ont servi la propriété et les terrains avoisinants, ainsi que les risques de contamination. Il y a généralement des risques plus élevés dans les propriétés plus anciennes que dans celles datant de 20 ou 30 ans. Même un site qui semble parfaitement propre aujourd’hui pourrait avoir déjà accueilli un poste d’essence ou un nettoyeur à sec.

Vous pourriez devoir obtenir une évaluation environnementale de phase 1 même si vous louez un immeuble commercial. Certains propriétaires précisent dans le bail qu’ils ne sont pas responsables des contaminations environnementales causées par les locataires. Dans ce cas, il recommande aux locataires dont les activités pourraient affecter l’environnement de procéder à une évaluation de phase 1 de référence avant de signer le bail, afin de s’assurer qu’il n’y a aucun problème de contamination existant dont on pourrait les tenir responsables ultérieurement.

La phase 2

La phase 2, qui peut inclure des prélèvements d’échantillons de sol et d’autres tests, offre un meilleur portrait de l’état du terrain, des eaux souterraines et des structures de la propriété. Si des problèmes potentiels ont été détectés à la phase 1, on doit généralement prendre d’autres mesures.

Certaines provinces exigent que le résultat des évaluations de phase 2 ou qu’un rapport sur l’état du site soit soumis aux autorités provinciales, afin que cette information soit rendue publique. Lorsqu’un entrepreneur est intéressé par une propriété, le consultant en environnement vérifie la base de données et est en mesure de lui dire si la propriété est contaminée. Cependant, en raison de la réglementation environnementale de plus en plus stricte, une propriété considérée comme non contaminée il y a dix ans pourrait ne pas passer le test aujourd’hui.

Les coûts et l'échéancier

L’offre d’achat doit tenir compte du temps nécessaire à la diligence raisonnable. Une période de deux mois devrait être suffisante pour procéder à une évaluation environnementale approfondie.

La phase 1 coûte entre 3 000 $ et 5 000 $, alors qu’on peut devoir débourser de 7 000 $ à 60 000 $ pour la phase 2, selon les problèmes environnementaux découverts.

Si votre promesse est bien rédigée, vous pouvez en tout temps mettre fin au processus. Par exemple, vous pouvez décider de laisser tomber la phase 2 et renoncer à l’achat de la propriété.

Réglementation

Les règlements s’appliquant aux activités susceptibles de nuire à l’environnement relèvent à la fois des gouvernements fédéral et provinciaux et peuvent varier d’une région à l’autre. Il peut donc s’avérer long et complexe d’établir la responsabilité d’une contamination. Vous ne voulez pas avoir à poursuivre le vendeur après la vente. Vous devez être en mesure d’exiger du vendeur qu’il nettoie sa propriété avant que vous l’achetiez.

Assurance environnementale

Après un achat, je vous recommande de souscrire une assurance environnementale s’il y a un risque que vos activités entraînent une contamination du site (par exemple, si vous utilisez des réservoirs à carburant ou un atelier de peinture). Néanmoins, la meilleure stratégie consiste à empêcher la contamination en vous efforçant de limiter l’impact de vos activités sur l’environnement, par exemple en gérant et en entreposant les matières dangereuses de façon sécuritaire, en prévenant les fuites et en éliminant les déchets de façon appropriée.

À bientôt,

Alain St-Jean, Daniel Lambert, courtiers immobiliers agréés DA 

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Source : BDC

Par Alain St-jean