Avant de se lancer à la recherche d’un local commercial ou un espace à bureau à louer, il est important de bien comprendre la différence et les répercussions à long terme sur les dépenses relatives à un bail commercial net et un bail commercial brut.

Le bail net

Pour un bailleur, un bail net est idéal, en autant que ce dernier soit clair et bien détaillé. Le propriétaire qui signe un bail net peut récupérer la totalité des ses dépenses d’opérations de son immeuble, y compris les frais de gestion, les taxes municipales et scolaires, les frais d’énergie, les salaires et même les frais d’amélioration ou de réparation du bâtiment, à condition que ses frais fassent l’objet d’une description dans le bail.

Conséquemment, c’est la raison pour laquelle tel type de bail se nomme par « net», en ce sens que le propriétaire reçoit comme bénéfice « réellement net »,  le coût du pied carré loué au locataire.

Dans un bail net, l’ensemble des locataires se retrouve à payer la totalité de toutes les dépenses reliées à l’immeuble concerné. Ces dépenses sont assumées par le locataire, suivant le prorata de pieds carrés qu’il occupe.

Il est donc capital, dès lors de la rédaction d’un bail commercial immobilier, de bien s’entendre entre les parties et de définir ce qui est inclus dans le « net ». Non seulement prévoir ce qui est inclus, mais également sur la manière et la fréquence du paiement de ces dépenses.

En effet, il n’est pas rare que les dépenses reliées aux frais d’opération puissent représenter des frais supplémentaires au loyer de base de 3$ à 15$ du pied carré selon le type de l’immeuble.  Ajouté au loyer de base, la facture peut parfois s’avérer importante pour le locataire.

Le bail brut

Pour un locataire, un bail brut est moins coûteux, en autant que le loyer à la signature soit raisonnable et fixe.  Toutes dépenses sont la responsabilité du bailleur.  Qu’il y est une augmentation importante des taxes, des frais d’entretien, le locataire paye toujours le même montant et le bailleur absorbe les augmentations.

Généralement, ce type de bail n’est pas très utilisé par les propriétaires de propriété commerciale, justement à cause des risques liés aux fluctuations des dépenses, telles les taxes foncières ou autres charges non récurrentes. Le bail brut est beaucoup plus simple et souvent utilisé entre un propriétaire qui dispose de 2 ou 3 locaux, dans une petite bâtisse. En pareille circonstance, la gestion du risque est plus prévisible et les locataires sont rassurés de connaître à l’avance le coût de leur loyer.

Qu'est-ce qui est négociable ?

En matière de location commerciale ou de location industriel, toutes les conditions peuvent se négocier tant dans un bail net comme un bail brut.

Il s’agit de trouver un terrain d’entente favorable aux deux parties.  Il ne serait pas raisonnable d’étouffer un commerçant avec un bail trop coûteux. Ce dernier ne pourrait remplir ses obligations de locataire et exposer ainsi le propriétaire à des pertes éventuelles.

D’autre part, les conditions d’un bail sont également très souvent dictées par le marché et les aspects économiques d’un secteur.  Un propriétaire peut être confronté à diverses questions, à savoir comment demandé du pied carré, quoi inclure dans le bail net, est-ce que le locataire est solvable, est-il en mesure d’offrir une garantie ou une caution, qui doit payer pour l’aménagement et l’entretien du local. Voilà autant de points pouvant faire l’objet de négociation.

À bientôt,

Par Alain St-jean