Après avoir pris la décision d’investir dans un immeuble à revenus, le pire cauchemar de tout propriétaire est de louer ses appartements à de mauvais locataires. Les investisseurs immobiliers disent souvent qu’il vaut mieux avoir un logement vacant que mal loué. C’est rarement faux, Pourquoi ? Parce qu’un mauvais locataire vous causera d’énormes problèmes et fera fuir vos bons locataires. Voici comment bien choisir vos locataires.

Les bonnes règles pour dénicher le meilleur locataire.

Je pose souvent cette question à mes investisseurs débutants : me prêteriez-vous 150 000$, si je vous promets de vous verser 1 000 $ par mois et que je vous garantis que je vous rembourse la totalité du prêt dans 12 mois sans que vous n’enquêtiez sur ma capacité de vous payer ou de vous rembourser ? Probablement pas. Mais n’est-ce pas ce que vous ferez avec votre futur locataire?

Ne jamais louer un logement à un locataire sans faire une vérification de crédit.

Lorsque vous annoncez un logement vacant, précisez dans votre annonce que vous louer seulement à des locataires qui se soumettront à une vérification complète de leur dossier : dossier de crédit, vérification d’emplois, vérifications d’antécédents auprès de la Régie du logement du Québec, etc. Le premier effet qu’aura votre annonce sera d’éloigner les locataires indésirables.

Remise des règlements de l’immeuble lors de la visite.

Programmez plusieurs visites en rafale, ça donnera l’impression que votre logement vacant est très en demande. Remettez vos règlements d’immeuble à tous vos visiteurs, ils auront l’impression que vous tenez à la quiétude et au bien-être de vos locataires. La Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ) offre une très bonne liste de règlements d'immeuble à ses membres. Prenez les coordonnées complètes de chaque visiteur : nom du locataire ou des colocataires, leur adresse, leur numéro de téléphone.

Rencontre avec le locataire à son logement actuel

La meilleure façon d’évaluer un futur locataire est de le rencontrer à son logement actuel. Prétextez que vous voulez lui faire remplir votre formulaire de vérification lors de cette rencontre. Vous verrez comment il traite son logement et de quelle manière il l’entretient. Cela vous en dira beaucoup sur lui. De cette manière, vous serez à même de constater si c’est réellement ce type de locataire que vous recherchez.

Vérification d’identité et preuves de revenus

Ne soyez pas gêné de demander à voir des preuves d’identité. Prenez en note les numéros de permis de conduire, d’assurance sociale et de sa carte d’assurances maladie. Comme preuve de revenus, demandez un talon de paye en prenant soin de prendre en note le nom de son directeur et l’adresse complète de l’entreprise. De toute façon, vous en aurez besoin pour votre enquête de crédit et d’antécédents.

Les réseaux sociaux et Google

Aujourd’hui, quoi de plus facile pour connaitre la vie d’un futur locataire que de le « Googleler ». Tapez son nom dans le moteur de recherche de Google. Faites aussi des recherches sur les réseaux sociaux, Facebook, Twitter, Linkedin, ces derniers peuvent vous en révéler beaucoup sur votre futur locataire, qu'aucune autre vérification ne permettront de trouver. Des vérifications qui ne coutent rien et qui peuvent vous en apprendre beaucoup sur son comportement avec autrui.

Devenir membre d’une association de propriétaires

Une bonne façon d’améliorer votre gestion immobilière, adhérez à une association de propriétaires. Ces associations ont le mandat de défendre les intérêts de leurs membres et d’offrir des services connexes tels que la vérification complète du dossier de votre futur locataire, du support juridique, des modèles de lettres et formulaires pour vos locataires, l’achat de baux, etc.

Voici les principales associations au Québec : La Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ) et L’Association des propriétaires du Québec (APQ).

Proprioenquête ®: pour tout savoir sur vos locataires

Un article écrit Hélène Roulot-Ganzmann  dans la revue « Protégez-vous » en novembre 2012, faisait état d’un nouveau service offert par la CORPIQ à ses membres, qui permet de collecter une foule d’informations personnelles sur de futurs locataires. Dossier de crédit, antécédents judiciaires au civil et au pénal, références d’emploi, évaluation par les anciens propriétaires ou encore dossier à la Régie du logement: un propriétaire peut aujourd’hui obtenir tout cela en quelques clics grâce au nouveau service ProprioEnquête de la CORPIQ,  simple et efficace.

Quelques chiffres énoncés dans cet article de 2012 :

  • 11 $pour consulter un dossier de crédit par l’entremise de ProprioEnquête.
  • 36 $ pour profiter du forfait tout inclus (dossier de crédit, antécédents judiciaires, dossier à la Régie du logement, références professionnelles, etc.)
  • 149 à 500 $ par an pour adhérer à la CORPIQ, selon le nombre de logements à louer dont dispose le propriétaire.
  • 24 à 72 heurespour obtenir les informations via ProprioEnquête
  • 46 315 causes pour non-paiement de loyer entendues en 2010 par la Régie du logement, soit 16 % de plus qu’il y a 10 ans
  • 30 cas de non-paiement de loyer rapportés chaque jour à la CORPIQ
  • 1,3 mois en moyenne entre le dépôt de la plainte et l’audience à la Régie du logement dans un dossier de non-paiement de loyer
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Par Alain St-jean