Vous désirez vendre ou valider la valeur estimée de votre propriété  ? Voici quelques étapes faciles à suivre qui vous aideront à évaluer la valeur marchande de votre propriété.

Tenir compte de l’emplacement

En immobilier, l’emplacement est la clé ! Même si une propriété peut être agrandie, rénovée ou transformée, jamais elle ne changera de rue, de quartier ou de ville. L’emplacement s’impose comme le principal facteur qui influence la valeur d’une résidence.

D’après l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ), la valeur médiane d’une maison unifamiliale au Québec en mars 2020 est de 280 000 $. Dans la région métropolitaine de Montréal, ce nombre grimpe à 365 000 $. Cela dit, des centaines de kilomètres ne doivent pas forcément séparer deux emplacements pour justifier une différence de dizaines de milliers de dollars. Un bungalow à Saint-Jérôme pourrait être offert pour le double du prix à Montréal, seulement une trentaine de kilomètres plus loin.

Outre la ville ou le quartier, il faut aussi prendre en considération ce que l’on trouve autour de la maison. Une propriété située en face d’un parc aura une plus grande valeur marchande qu’une résidence située sur la même rue, mais dont la cour donne sur le stationnement d'un commerce.

Dresser la liste des attributs favorables

Une fois l’emplacement bien évalué, il faut comprendre le genre de bien immobilier que l’on a entre les mains. Une propriété de deux chambres n’aura pas la même valeur qu’une autre qui en compte quatre chambres au même étage.

Afin d’évaluer efficacement la valeur marchande optimale, tous les attributs de la propriété doivent être pris en considération. La superficie habitable, la dimension du terrain, le nombre de pièces, la présence d’un garage.

La qualité de l’enveloppe extérieure (toit, brique, fenêtres, fondations) et la finition intérieure, en particulier celle de la cuisine et des salles de bains, doivent aussi être étudiées avec attention.

L’état de la maison pèse dans la balance, puisque l’acheteur n’hésitera pas, de son côté, à calculer le coût des rénovations dans son budget. Sans parler de tous les acheteurs potentiels qui bouderont une propriété ne pouvant être qualifiée de « clé en main ».

Les propriétés comparables à vendre et « vendues »

Comme tout autre marché, l’immobilier est régi par l’offre et la demande. Si un type de propriété est populaire, sa valeur sera ajustée à la hausse, d’autant plus, si ce type d’offre se fait rare.

D’où la pertinence d’une étude sérieuse des comparables, c’est-à-dire des propriétés présentant des caractéristiques similaires et situées dans le même secteur.

Première question à se poser : à quel prix a-t-on vendu les dernières propriétés comparables? Par dernières, on entend en général les propriétés vendues dans les six derniers mois.

Cependant, le délai de vente est une donnée variable, et ce, à travers la province. Alors que la vente d’une maison unifamiliale prend en moyenne 90 jours au Québec, la même maison restera sur le marché en moyenne seulement 50 jours à Montréal et 117 jours à Québec.

L'on devrait choisir entre trois et cinq comparables récents afin d’établir une fourchette de prix représentative, puis y situer votre propriété.

Son emplacement en face d’une école primaire lui permet-elle de se démarquer favorablement ou, au contraire, sa façade très rapprochée d’une rue au fort trafic routier la désavantagera.

À l’heure de fixer un prix de vente, il faut de plus prendre en compte votre situation personnelle. S’il faut vendre au plus vite pour respecter les clauses d’une offre d’achat conditionnelle sur une autre propriété, on devra peut-être s’attendre à obtenir un peu moins.

Au contraire, si rien ne presse, on sera prêt à patienter pour obtenir la somme désirée. En immobilier aussi, le temps, c’est de l’argent !

Se faire accompagner par un professionnel en immobilier

Un courtier immobilier peut accompagner un vendeur dans l’évaluation de la valeur marchande de sa propriété. Celui-ci s’appuiera sur sa connaissance du marché, sur une étude des comparables et sur son expérience pour l’orienter vers le juste prix.

Quant à l’évaluateur agréé, il en a fait son métier. Encadré par un ordre professionnel, l’évaluateur agréé suit un processus rigoureux et doit respecter un code de déontologie sévère.

Concrètement, l’évaluateur agréé fera une visite physique des lieux, puis réalisera une étude du voisinage et du marché avant d’émettre ses recommandations basées sur la valeur du coût de remplacement et de la valeur de comparaison.

Le point sur l’évaluation municipale

La municipalité fait un inventaire de tous les immeubles qui se trouvent sur son territoire pour fixer le montant des taxes municipales et scolaires des propriétaires.

On peut donc penser que l’évaluation est juste, car elle prend en compte la valeur réelle de la propriété dans le marché où elle est située mais l'évaluation municipale ne prend jamais en considération l’état du marché actuel, ce qui la rend inefficace pour fixer la valeur marchande de sa propriété dans le présent.

L’évaluation municipale peut néanmoins servir dans l’étude des comparables si vous y ajouté le pourcentage, en dessous ou au-dessus de l’évaluation foncière, que les propriétés voisines semblables se sont vendues.

À bientôt,

Alain St-Jean, Daniel Lambert, courtiers immobiliers agréés DA 

Proprio Direct, agence immobilière
Bureau : 514-827-9096

Notre site Internet : CaCestFacile.ca  

Vendre avec Alain et Daniel, ça c'est facile!

 

Source : bnc.ca

Par Alain St-jean